ภาษีในงานก่อสร้าง

โอนต่ำ…ภาษีต่ำ…จริงหรือ
ภาษี ในงานก่อสร้าง / การคำนวณภาษี
ที่ดิน…ถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญในกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นกิจการด้านการก่อสร้างอาคารให้เช่า หรือก่อสร้างอาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และเป็นสิ่งที่ปฏิเสธไม่ได้ว่าที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่…ดี ย่อมมีมูลค่าสูง และย่อมส่งผลให้ มูลค่าของบ้านที่ขาย หรือให้เช่า…สูงตามไปด้วย
สิ่งที่ตามมา…นอกเหนือจากต้นทุนในการก่อสร้าง หรือต้นทุนในการขายสูงขึ้น ยังหนีไม่พ้นภาระภาษีที่เกิดจากการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จากเจ้าของที่มาสู่เจ้าของโครงการ ย่อมสูงตามไปด้วย เพื่อบรรเทาผลกระทบจากภาระภาษีดังกล่าว ไม่ให้ส่งผลกระทบทำให้โครงการต้องปิดตัวลง…ด้วยภาระภาษี…ไม่ใช่ด้วยยอดซื้อของลูกค้าที่ท่วมท้น ทำให้เจ้าของโครงการ และเจ้าของที่ดินจำนวนไม่น้อยพยายามอย่างสุดชีวิต และทุกวิถีทาง ที่จะพยายามหลบเลี่ยงภาษี โดยแทบไม่เคยใส่ใจถึงผลกระทบที่เกิดจากการหลบเลี่ยงภาษีว่า จะเกิดอะไรขึ้นกับกิจการของตนเองบ้าง คิดแต่เพียงว่า ขอเสียภาษีเงินได้ไม่ว่าจะเป็น ภาษี หัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีเงินได้ต่ำไว้ก่อน ส่วนจะเกิดอะไรขึ้นในภายหลัง เป็นเรื่องที่ว่ากันทีหลัง ขึ้นอยู่กับ โชควาสนาที่ทำกันมาของผู้ประกอบการแต่ละคน
แต่ไม่ว่าจะทำบุญทำกรรมกันมาแต่ปางไหนมากน้อยเพียงใด แต่ท้ายที่สุด ผู้ประกอบการย่อมหนีไม่พ้นกรรมที่ตนเองก่อไว้ ไม่ว่าจะเจตนา หรือไม่เจตนา เพราะเรื่องของภาษีเงินได้ อายุความว่ากันไปยาวนานถึง 10 ปี ซึ่งหากวันนี้ถ้าท่านยังไม่โดน แต่เชื่อได้ว่า หากท่านทำผิดพลาด…ในเรื่องของภาษีเงินได้ ขอให้ท่านอย่าเผลอเป็นอันขาด เพราะเมื่อเรื่องราวของท่านพ้นผ่านไป ยังไม่ทันเกิน 10 ปี แฟ้มลับ…คดีพิศวงของท่าน จะถูกค้นพบ และพลิกฟื้นคดีขึ้นมาอีกครั้ง เพื่อที่จะต่อ และขยายอายุความออกไปอีก 10 ปี โดยที่ท่านอาจจะไม่รู้ตัว และเจ้าหน้าที่ ผู้เกี่ยวข้อง…รู้ดี และรอวันที่จะนัดหมายท่าน เพื่อมาพบ และเคลียร์คดีความที่มีต่อกันมายาวนาน
เรื่องราวของความผิดพลาดที่เกิดจากความไม่รู้เรื่องราวทางด้านภาษีที่ถูกต้อง แต่ดันต้องการที่จะวางแผนภาษีโดยไม่เคยใส่ใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้น เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการ แทบจะทั่วทั้งราชอาณาจักร ซึ่งตัวอย่างที่เห็นชัดเจน คงหนีไม่พ้นเรื่องราวที่เกิดขึ้นกับ นายบุญลือ ซึ่งได้ตัดสินใจที่จะลดภาระทางภาษีของตนเอง อันเกิดจากนิติกรรมการซื้อขายที่ดิน โดยบุญลือ แอบไปได้ยินมาจากใครบางคนว่า หากทำสัญญาซื้อขายในราคาที่ต่ำ โดยเฉพาะหากสามารถทำสัญญาซื้อขายในราคาที่ต่ำกว่า ราคาประเมินที่ดินมาก ๆ จะทำให้เสีย…ภาษี และค่าธรรมเนียมโอน…ต่ำ และที่สำคัญเป็นเรื่องที่ถูกอก…ถูกใจ ของผู้ขายเป็นอย่างมาก เพราะเท่ากับว่า ทำให้ผู้ขาย มีรายได้จากการขายที่ดิน ในราคาที่ต่ำ และทำให้ภาษีเงินได้ที่ต้องเสียโดยการถูกหัก ณ ที่จ่าย…ต่ำ งานนี้ ผู้ขาย ได้ประโยชน์ แต่ในด้านผู้ซื้อ จะมีผลอะไรกันบ้าง บุญลือ ไม่เคยคิด และไม่เคยใส่ใจ ขอเพียงแต่ให้ได้ที่ดินมาครอบครองก่อน เป็นอันใช้ได้

ผลประโยชน์ที่บุญลือ ได้รับจากการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดิน ในราคาต่ำที่เห็นได้ชัดเจน คงเป็นเรื่องของ ค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งกว่าที่ท่านจะได้อ่านบทความนี้ ค่าธรรมเนียมการโอน คงปรับเข้าสู่อัตราปกติเท่ากับ 2 % ของราคาประเมินหลักทรัพย์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว (เดิมมีการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอน เหลือเพียง 0.01 % ของราคาประเมินหลักทรัพย์) เนื่องจาก ภาครัฐ เล็งเห็นแล้วว่าธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ กำลังพลิกฟื้น และเข้าสู่ยุคแห่งความรุ่งเรืองกันอีกครั้ง จึงต้องหากทางสกัดการเก็งกำไร พร้อมทั้งได้รับประโยชน์จากภาษีอากรที่จะเก็บได้เพิ่มขึ้นอีกหลายเท่าตัว ซึ่งพอจะยกตัวอย่างให้เห็นได้อย่างชัดเจน ดังนี้

บุญลือ ตัดสินใจที่จะซื้อที่ดิน 1 แปลง จากนายบุญหนัก โดยตกลงที่จะซื้อขายกันในราคา 40 ล้านบาท ขณะที่ที่ดินแปลงดังกล่าว มีราคาประเมินเท่ากับ 25 ล้านบาท ซึ่งในการตกลงซื้อขาย ทั้งบุญลือ และบุญหนัก ได้ตกลงกันว่า บุญลือจะต้องเป็นผู้รับภาระในเรื่องของ ค่าธรรมเนียมการโอนแต่เพียงผู้เดียว ขณะที่บุญหนักจะเป็นผู้รับภาระภาษีเงินได้ แต่เพียงผู้เดียว…เช่นกัน

ความเห็นตรงกันทุกฝ่าย แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นคือ จากราคาขายที่ดินที่ตกลงซื้อขายกัน จะทำให้ทั้งบุญลือ และบุญหนัก ต้องรับภาระค่าธรรมเนียมโอน และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในอัตราที่ค่อนข้างสูง โดยอัตราภาษี และค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับที่ดินที่จะซื้อขายเป็นดังนี้
ค่าธรรมเนียมโอน อัตรา 2 %
ภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 3.3 %
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อัตราก้าวหน้า
แค่เห็นอัตราภาษี โดยยังไม่ต้องคำนวณตัวเลข…ก็ทำให้ทั้งสองฝ่ายตกลงกันที่จะแจ้งราคาซื้อขาย ต่อเจ้าหน้าที่…ในราคาต่ำกว่าที่ซื้อขายจริง เพื่อที่จะเสียค่าธรรมเนียมโอน และภาษีเงินได้ ในอัตราต่ำ…หรือหากไม่ติดขัดแต่ประการใด อาจจะทำเรื่องเสมือนกับว่าบุญหนักรักชอบกับบุญลือ เลยโอนที่ดินให้โดย…ไม่คิดมูลค่า…แต่ก่อนที่ ทั้งสองฝ่ายจะตกลง และสมยอมกันในการกำหนดราคาซื้อขาย…แบบต่ำสุด เพื่อลดภาระภาษีให้ได้มากที่สุด บุญลือบังเอิญ ได้ยินใครบางคน…กระซิบบอกว่า ไม่ว่าจะ…ฮั้ว กันอย่างไรในการทำสัญญาซื้อขาย ก็ไม่สามารถที่จะหลบเลี่ยงภาษีเงินได้ และค่าธรรมเนียมได้ทั้งหมด…เพราะ มาตรา 49 ทวิ กำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับการทำ นิติกรรม การโอนที่ดินไว้อย่างชัดเจน ดังนี้

“ในกรณีที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยมีหรือไม่มีค่าตอบแทน ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของ อสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นอย่างไรก็ตาม ให้เจ้าพนักงานประเมินกำหนดราคาขายอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น”
บุญลือเข้าใจอย่างชัดเจนแล้วว่า งานนี้ไม่ว่าจะทำสัญญาซื้อขายต่ำกัน…ติดดิน มากขนาดไหนก็ตาม สุดท้ายก็จะต้องจ่าย ชำระค่าธรรมเนียม ตามราคาประเมินของที่ดิน ซึ่งเท่ากับว่า งานนี้ บุญลือต้องรับภาระเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ในวันทำนิติกรรมการโอนดังนี้
ค่าธรรมเนียมการโอน = ราคาประเมินหลักทรัพย์ X อัตราค่าธรรมเนียมการโอน
= 25,000,000 X 2 %
= 500,000

ซื้อขายอย่างไร…ไม่ว่า แต่สุดท้ายภาระภาษี และค่าธรรมเนียมโอน…จะถูกบังคับด้วย…ราคาประเมินของกรมที่ดิน…ซึ่งเรื่องค่าธรรมเนียมโอน…บุญลือ…ยอมรับได้ แต่ภาระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งเป็นเรื่องที่บุญหนักต้องรับผิดชอบ ประเด็นนี้คงต้องติดตามกันต่อไปว่า จะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อขายที่ดินของบุญลือในฐานะเจ้าของโครงการอย่างไร เพื่อที่จะไม่เกิดผลกระทบต่อโครงการ และไม่กระทบต่อการตัดสินใจขายของเจ้าของที่…ไว้พบกันใหม่…ฉบับหน้าครับ
ด้วยรัก
นายภาษี
อ้างอิง http://www.thaicontractors.com

Advertisements

ป้ายกำกับ: ,

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s


%d bloggers like this: